Se las denomina oficinas «prime», «inteligentes» o simplemente oficinas corporativas. Empezaron a construirse mucho antes del actual boom inmobiliario y son, en estos días, una de las mejores cartas de presentación de una empresa transnacional o peruana ante sus clientes. Conozcamos la forma como se está adecuando en nuestro país este tipo de espacios y sus características.

Según Juan José Lavaud, de la empresa de consultores inmobiliarios internacionales Colliers International, en lo que va de este año se ha dado un movimiento mayor en el mercado de alquiler de oficinas, a pesar de que no se compara a lo generado en 1996, cuando se inició esta actividad.

Lavaud señala que el mercado de las oficinas corporativas surge en ese año como consecuencia del ingreso de empresas extranjeras al país y por los resultados macroeconómicos alentadores, lo que dio pie a que los constructores inmobiliarios hicieran este tipo de ambientes. «Esta es la llamada etapa del boom que dura hasta 1998, que se caracterizó por los precios altos y una tasa de vacancia inicial reducida», recuerda.

La segunda etapa, agrega, dura hasta el 2001, tiempo en el que se presenta una sobreoferta en este mercado y una gran cantidad en construcciones en nuestra capital. Posteriormente se da una fase de absorción gradual, que tiene como características la alta tasa de vacancia (es decir, el poco alquiler de las oficinas), llegando a alcanzar actualmente el 20%.
«Esta falta de alquiler significa en estos momentos, que de un total de 319,000 metros cuadrados de oficinas con que contamos, cerca de 70,000 metros cuadrados están vacíos», explica.

Ciclo sin concluir

El mercado de las oficinas corporativas tiene sus propias características que lo diferencia del rubro inmobiliario comercial, manifiesta el ejecutivo de Colliers International.

«Luego que concluyamos la llamada absorción gradual, que tiene que ver con llenar los metros cuadrados vacíos, se debería iniciar un nuevo boom en la construcción de edificios con este tipo de oficinas. Se necesita generar expectativa de promotores y desarrolladores de edificios para hacer nuevos inmuebles», sostiene.

Los estándares internacionales determinan que una vacancia sana bordea el 12%, pero esto podría ser alcanzado –indica Levaud– si es que se produce algún tipo de «anclas» para favorecer este sector.

«Este año hemos visto un movimiento mayor que en los dos últimos. Las empresas nuevamente están tocando las puertas directamente a los propietarios o con inmobiliarias para buscar espacios. El mercado, al parecer está reaccionando. Pero se necesitan de algunas operaciones importantes que lo respalden», añade.

Modelo Perú

Según Giancarlo Malatesta, director gerente de Binswanger Perú, en los últimos años no han habido nuevos proyectos inmobiliarios para habilitar nuevos espacios de oficinas, debido a que algunas empresas al hacer un estudio de su crecimiento, vieron la necesidad de alquilar el espacio sobrante, lo que produjo una caída de los precios.

«Ahora la demanda (de oficinas) alcanzó a la oferta, pero eso no significa que haya un boom. Esta fase ocurrirá en la medida en que los precios de alquiler de las oficinas vuelvan a subir», dice Malatesta.

El mercado de las oficinas corporativas se mueve a razón de 500 metros cuadrados mensuales, cifra en la que están incluidas empresas medianas y chicas. Si tomamos en cuenta los precios de lista estándar y un estacionamiento, una empresa tendría que pagar cerca de US$ 5,062 de alquiler mensual.

A entender del gerente de Binswanger Perú, existen algunas empresas nacionales y multinacionales que no deberían estar en oficinas corporativas por su giro de negocios.
«Si necesitas tener tu almacén al costado de tu oficina, no tiene mucho sentido buscar un espacio en el centro de San Isidro», refiere.

Oficinas A y A+

Según la clasificación mundial que maneja Colliers International, este tipo de espacios pueden ser considerados A y A+, dependiendo de las ventajas y comodidades que cada una de ellas tenga.

Éstas, refiere Lavaud, se ubican en zonas previamente determinadas, como son San Isidro-Saga (avenidas Aramburú, República de Panamá, Petit Thouars, Javier Prado) y San Isidro-Golf (Camino Real, Centro Empresarial, Pardo y Aliaga, y parte de Javier Prado), que comprenden la zona donde se encuentra el mayor número de edificios con oficinas corporativas.

Con menores espacios están las zonas de Miraflores (tan solo tres edificios); Surco-La Molina (edificio IBM y la Torre Insat); y la de San Borja (con tres edificios).
Lavaud recuerda que en estos días muchas empresas buscan edificios pequeños y de uso exclusivo, es decir, sin compartir el piso con cualquier otra compañía; sin embargo, no existe un mercado para este tipo de oficinas de entre 1,000 y 2,000 metros cuadrados. «En la actualidad no se encuentran oficinas A y A+ con estas características», afirma.

Precios

Si bien en un primer momento, la construcción de edificios destinados a oficinas corporativas era la venta, los constructores se encontraron con que las empresas transnacionales que llegaron al Perú, estaban más interesadas en el alquiler, que en la adquisición de un inmueble.

Según Lavaud, los precios de lista para el alquiler de este tipo de oficinas bordea los US$ 12 por metro cuadrado para una oficina A+, y de US$ 9.8 por metro cuadrado por una de tipo A.

Sin embargo, agregó que en las de tipo A+, las oficinas más caras pueden llegar a US$ 14 por metro cuadrado más IGV, mientras que una más barata llega a los US$ 9 por metro cuadrado.

En el caso de las oficinas de tipo A, la más cara puede bordear igualmente los US$ 14 por metro cuadrado, en tanto que la más barata los US$ 7 por metro cuadrado.
Lavaud añade que la tendencia del mercado actual señala que el mercado de las oficinas tipo A tiene mucha llegada de clientes, porque los precios de renta son un poco más bajos.

Clasificaciones

Para el director gerente de Binswanger Perú, si bien existen en el Perú las clasificaciones A y A+ respecto al tipo de oficinas, éstas han sido «tropicalizadas» para ser adecuadas al mercado nacional.

«En el Perú lo que separa un edificio A de uno A+ son los servicios comunes, como es el caso de un auditorio que es una especie de plus. Dentro de estas ventajas podemos encontrar además más estacionamientos, uno cada 40 metros cuadrados», sostiene.

En nuestro país, agrega, no se siguen las especificaciones internacionales. En el caso de A+, en el extranjero incluye cosas que no se incluyen en oficinas aquí, empezando desde el tamaño de planta. «En Nueva York, por ejemplo, todas las plantas son de 2,000 metros cuadrados a más. En el Perú es de 600 u 800 metros cuadrados por planta. Lo que se busca es tratar de edificar una planta modelo para el Perú», añade.

De los cerca de 52 edificios que cuentan con este tipo de oficinas en el país, la mayoría de ellos cuenta (en el caso de edificios A y A+) con un sistema integrado de seguridad y un manejo integral del edificio. Además, la altura de piso a techo es mucho mayor. Es decir, una serie de requisitos que no se adecuaban antes a las oficinas de empresas multinacionales y peruanas y que ahora hay que tomar en cuenta.

Futuro

Malatesta refiere que se están reciclando algunos edificios considerados B, con lo cual, algunas empresas nacionales pueden acceder a una oficina de buen nivel, con planta libre y un concepto de seguridad integrado.

«En el futuro estarán apareciendo nuevos proyectos con oficinas más pequeñas, pero que estén armadas, excepto por la red de cableado estructurado, muebles y drywalls», asegura.
La experiencia de Binswanger Perú como armadores de oficinas en el mercado, continúa Malatesta, indica que en el futuro las oficinas tienen que ser flexibles, tan igual que el intrincando mundo de los negocios.

«El mercado de oficinas se volverá más financiero, en el sentido que se podrá alquilar una oficina con la habilitación incluida dentro del alquiler; de tal manera que el costo de la habilitación quede diluido y no tengas que hacer un gran desembolso de caja para poderte mudar».

Explica que muchas empresas cuentan con el dinero para el alquiler de una oficina, pero no separan un monto para los gastos operativos que demandan una habilitación de la misma.